Introdução à MP do Agro:

Após ter sido aprovada pelo Congresso Nacional no dia 04 de março de 2020, a Medida Provisória MP nº 897/19, apelidada de ‘MP do Agro’, foi sancionada pelo presidente da República dia 7 de abril de 2020, tendo sido transformada na Lei nº 13.986/20 (“MP do Agro”). A MP do Agro foi concebida para modernizar a legislação que regula o financiamento rural no Brasil e atrair recursos do setor privado, especialmente por meio da criação de fundos e garantias em benefício do produtor rural.

No que diz respeito ao mercado imobiliário, a MP do Agro traz diversas contribuições, a saber:

1. Aquisição de Imóvel Rural por estrangeiro

A MP do Agro trouxe mudanças na redação da Lei 5.709/71 e da Lei 6.634/79. A Lei 5.709/71 restringe a aquisição de imóvel rural por estrangeiro (incluindo a sociedade brasileira controlada por capital estrangeiro) e, em que pese o tema ser objeto de discussão no STF1 e no Congresso Nacional2, até o momento não há decisão definitiva pelo tribunal constitucional e a votação do projeto de lei pelo Congresso ainda está pendente.

Já a Lei 6.634/79 restringe, na área denominada “faixa de fronteira”, que é a faixa a faixa interna de 150 Km de largura, paralela à linha divisória terrestre do território nacional, (i) qualquer transações com imóveis rurais que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel e (ii) a participação, a qualquer título, de estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, em pessoa jurídica que seja titular de direito real sobre imóvel rural.

Nesse sentido, embora a MP do Agro não trate da aquisição direta de imóvel rural (e de imóvel rural localizado em “faixa de fronteira”) por estrangeiro, traz duas hipóteses em que as restrições previstas na Lei 5.709/71 e na Lei 6.634/79 não serão aplicáveis, quais sejam:

  • Para a constituição de garantia real, inclusive a transmissão da propriedade fiduciária, em favor de pessoa jurídica, nacional ou estrangeira;
  • Nos casos de recebimento de imóvel em liquidação de transação com pessoa jurídica, nacional ou estrangeira, ou pessoa jurídica nacional da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior, por meio: de realização de garantia real, dação em pagamento ou qualquer outra forma.

Assim, ao dar maior segurança jurídica às sociedades controladas por capital estrangeiro que têm interesse em financiar produtores rurais nacionais que, para garantir suas operações, recebem imóveis rurais (inclusive localizados em “faixa de fronteira”) em garantia, a MP do Agro abre possibilidades para maiores investimentos no agronegócio, o setor de maior crescimento no país nos últimos anos.

2. Fundo Garantidor Solidário:

Dentre as principais inovações da legislação está o Fundo Garantidor Solidário (FGS), um mecanismo que permite a reunião de produtores rurais para a formação de um fundo garantidor solidário para garantir operações de créditos realizadas por produtores rurais, incluídas as resultantes de consolidação de dívidas. O objetivo é que juntos os produtores formem um fundo financeiro apto a garantir novos empréstimos bancários.

A MP do Agro estabelece os percentuais mínimos de integralização de recursos no FGS pelos devedores, credor e garantidor (se houver): (i) - cota primária, de responsabilidade dos devedores, correspondente a 4%(quatro por cento) sobre os saldos devedores das operações financeiras garantidas pelo FGS; (ii) cota secundária, de responsabilidade do credor ou, na hipótese de consolidação, dos credores originais, correspondente a 4% (quatro por cento) sobre os saldos devedores das operações financeiras garantidas pelo FGS; e (iii) cota terciária, de responsabilidade do garantidor, se houver, correspondente a 2% (dois por cento) sobre os saldos devedores das operações financeiras garantidas pelo FGS.

Os recursos integralizados, enquanto não quitadas todas as operações garantidas pelo FGS, não responderão por outras dívidas ou obrigações, presentes ou futuras, contraídas pelos participantes, independentemente da natureza dessa dívida ou obrigação.

O ressarcimento ao credor ou, na hipótese de consolidação, à instituição consolidadora, ocorrerá por meio da utilização dos recursos do FGS, após o vencimento e o não pagamento da parcela ou operação, observada a seguinte ordem: I - cota primária; II - cota secundária; e III - cota terciária. O FGS será extinto após a quitação de todas as dívidas por ele garantidas ou o exaurimento de seus recursos.

O intuito é que, ao facilitar a renegociação de dívidas e dar garantias adicionais aos credores, o crédito agrícola se torne mais acessível e barato.

3. Patrimônio de Afetação

O regime do patrimônio de afetação instituído pela MP do Agro permite que o proprietário rural segregue o imóvel ou parte dele, destinando-o à prestação de garantias em operações de créditos contratadas junto a instituições financeiras, fazendo parte do patrimônio de afetação o terreno, as acessões e as benfeitorias fixadas no imóvel. A instituição do patrimônio de afetação poderá ser instituído para prestar garantias por meio da emissão de Cédula de Produto Rural (CPR), de que trata a Lei nº 8.929/94, ou em operações financeiras contratadas pelo proprietário por meio de Cédula Imobiliária Rural (CIR).

Importante mencionar que o patrimônio de afetação recairá somente sobre o terreno, as acessões e benfeitorias, excetuando as lavouras, bens móveis e semoventes, fincando permitido, dessa foram, que o produtor rural constitua, simultaneamente, garantia sobre a terra e nua e penhor agrícola sobre a lavoura.

Atualmente, o produtor rural pode encontrar dificuldades para buscar financiamento, dentre as quais a obrigação de dar a totalidade da propriedade para garantir a dívida, sendo que, em diversas ocasiões o valor da propriedade é muito superior ao valor da dívida. Com o patrimônio de afetação proposto pela MP do Agro, o produtor rural poderá oferecer frações da sua propriedade em garantia, cada qual para um financiamento diferente, de modo a compatibilizar o valor de cada parte com o valor do empréstimo contratado. Assim, caso o proprietário se torne inadimplente, a parte do imóvel objeto de afetação não responderá por obrigações oriundas de outras relações creditícias além daquela a qual serve de garantia, ressalvadas as obrigações trabalhistas, previdenciárias ou fiscais do proprietário.

A MP do Agro veda a constituição do patrimônio de afetação em quatro casos: (i) quando o imóvel estiver gravado por ônus real e nas hipóteses em que a matrícula possua algum dos registros ou averbações arrolados no art. 54 da lei 13.097/20153; (ii) sobre a pequena propriedade rural; (iii) sobre área de tamanho inferior ao módulo rural ou à fração mínima de parcelamento, o que for menor; e (iv) sobre o bem de família.

Os bens e os direitos integrantes do patrimônio rural em afetação não se comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do proprietário ou de outros patrimônios rurais em afetação por ele constituídos, exceto com relação a obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais. Ademais, o imóvel rural, enquanto estiver sujeito ao regime de afetação de que trata esta Lei, ainda que de modo parcial, não poderá ser objeto de compra e venda, doação, parcelamento ou qualquer outro ato translativo de propriedade por iniciativa do proprietário, dando, assim, segurança ao credor.

O patrimônio rural em afetação será constituído por solicitação do proprietário por meio de registro no cartório de registro de imóveis.

4. Cédula Imobiliária Rural

Como consequência do fracionamento das propriedades rurais e criação do patrimônio de afetação, a medida provisória cria a Cédula Imobiliária Rural (CIR), um título executivo extrajudicial que representa dívida certa, líquida e exigível, que será emitida com lastro no patrimônio dividido (patrimônio de afetação) e poderá ser negociada no mercado de títulos e valores mobiliários.

Instituída na forma de título de crédito nominativo, transferível e de livre negociação, a CIR pode ser emitida de forma escritural, considerando que posteriormente será necessariamente registrada em entidade autorizada pelo Banco Central e pode ser representativa tanto de promessa de pagamento em dinheiro, decorrente de operação de crédito de qualquer modalidade, quanto de obrigação de entregar, em favor do credor, imóvel rural ou fração vinculada ao patrimônio rural em afetação, na hipótese de não pagamento.

Qualquer proprietário de imóvel rural que houver constituído patrimônio em afetação nos termos da MP do Agro poderá emitir a CIR, que, por sua vez, poderá ser garantida por terceiros, incluindo instituições financeiras e seguradoras.

A MP do Agro traz uma inovação importante e com potencial de facilitar os processos de execução de garantias ao aplicar as regras previstas nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, o que significa que o credor da CIR, em caso de vencimento da dívida, poderá exercer o direito de transferência da área objeto do patrimônio de afetação para si próprio, devendo o Cartório de Registro de Imóveis proceder com o registro e, caso necessário, realizar o desmembramento e abertura de matrícula individualizada para a área.

5. Cédula de Produto Rural

Outra alteração trazida pela MP do Agro foi a possibilidade de constituição de patrimônio de afetação por meio da emissão de Cédula de Produto Rural (CPR) (prevista na Lei nº 8.929/94), título de crédito representativo da promessa de entrega de produtos rurais ou pagamento em dinheiro no futuro, com ou sem garantias, ampliando sua aplicabilidade.

Além disso, houve a a ampliação do rol de legitimados para emitir a Cédula de Produto Rural (CPR). Pela nova redação do art. 2° da Lei nº 8.929/ 1994, a CPR passa a poder ser emitida por pessoas naturais ou jurídicas que beneficiam ou promovem a primeira industrialização de produtos rurais, de acordo com a definição apresentada no art. 1° da Lei nº 8.929/94.

Para os efeitos da Lei nº 8.929/94, produtos rurais serão aqueles obtidos na atividade agrícola e pecuária, de floresta plantada e de pesca e aquicultura, em seus subprodutos e resíduos de valor econômico, inclusive quando submetidos a beneficiamento ou a primeira industrialização. Assim, também poderão ser objeto do título aqueles relacionados à conservação de florestas nativas e dos respectivos biomas e ao manejo de florestas nativas no âmbito do programa de concessão de florestas públicas, ou obtidos em outras atividades florestais que vierem a ser definidas pelas autoridades competentes como ambientalmente sustentáveis.

6. Títulos do Agronegócio

A MP do Agro permite que títulos de crédito do agronegócio, como o Certificado de Recebíveis do Agronegócio (CRA) e o Certificado de Direitos Creditórios do Agronegócio (CDCA), possam ser emitidos em moeda estrangeira e registrados no exterior, sendo assegurada a correção cambial. A expectativa é que a medida estimule o investimento estrangeiro no agronegócio.

7. Equalização de juros

Bancos privados autorizados a operar crédito rural também poderão contar com a equalização de juros, atualmente restrita a bancos oficiais e bancos cooperativos. Na equalização, o governo cobre parte da diferença entre a taxa de juro cobrada pelo banco emprestador e a taxa efetivamente paga pelo produtor rural, com o objetivo de tornar o crédito rural mais barato.

8. Armazéns

A fim de aumentar a capacidade de armazenagem de grãos no País, a MP do Agro cria o Programa para Construção e Ampliação de Armazéns (PCA), que concede a empresas que produzem e negociam cereais ,financiamento para a construção ou expansão de silos e armazéns. Foi atribuída também a possibilidade de subvenção econômica pela União (via BNDES) em financiamentos para a construção de armazéns por cerealistas, o que certamente terá um efeito direto no mercado de construção e na elaboração de estruturas imobiliárias (tais como operações abrangendo locações em modalidades atípicas) para atender a demanda decorrente do PCA.

9. Custos para Registro de Garantia

Outro incentivo ao crédito rural trazido pela MP do Agro é criação de um limite para o valor dos emolumentos devidos pela constituição de direitos reais de garantia mobiliária ou imobiliária destinados ao crédito rural.

 

1 Ação Cível Originária (ACO) 2463.

2 Projeto de Lei n° 2963, de 2019.

O Artigo 54 da lei cita: (i) o registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; (ii) a averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença nos termos do Código de Processo Civil de 1973; (iii) averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e (iv) a averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do Código de Processo Civil de 1973.