Na última quarta-feira (22/05/2019), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ)  decidiu a favor da viabilidade de inversão da cláusula penal que prevê a indenização a favor do vendedor (incorporadores e construtoras) na rescisão por inadimplemento ou vontade do comprador (os "distratos") nos contratos de venda e compra de imóveis. Com essa decisão, que se deu em julgamento de recursos repetitivos, a cláusula penal também passa a valer contra o vendedor quando do atraso da entrega de imóveis.

De maneira sucinta, a temática se resume em dois principais pontos: (i) se é lícito haver uma inversão da cláusula moratória que preveja indenização nos casos de atraso no pagamento por parte do comprador para o caso de atraso na entrega da obra e (ii) havendo essa cláusula, se ela se aplicaria em conjunto ou não com a cláusula penal compensatória, o que obrigaria o vendedor ao pagamento de dois valores distintos, um referente à mora e outro aos lucros cessantes.

Apesar de a decisão do STJ permitir a inversão da referida cláusula em desfavor do vendedor,  ela veda a cumulação dessa penalidade com a indenização decorrente dos valores que o comprador deixou de receber com o atraso na entrega do imóvel (lucros cessantes). Esta questão carrega uma discussão extensa pois a divergência de entendimentos quanto à natureza da cláusula - e a falta de segurança jurídica - resulta no ajuizamento de diversos processos perante o STJ com demandas extremamente similares1.

As teses foram fixadas seguindo o voto do ministro relator Luis Felipe Salomão no sentido de ser possível a inversão e, portanto, indenização pelo atraso na obrigação de entregar a obra pelo vendedor, e ainda, por ser atribuído a essa indenização um valor equivalente ao valor da locação, não cabe cumulação desta penalidade com lucros cessantes.

1 Tema julgado nos seguintes processos repetitivos: (i) REsp 1498484, (ii) REsp 1635428, (iii) REsp 1614721 e (iv) REsp 1631485.