CNJ regulamenta a implementação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis - “SREI”
1. Objetivos e Constituição:
Por meio do Provimento nº. 89, de 18 de dezembro de 2019 (“Provimento CNJ nº 89/2019”), a Corregedoria Nacional de Justiça, órgão vinculado ao Conselho Nacional de Justiça – CNJ, regulamentou, dentre outras questões, a implementação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (“SREI”), previsto no art. 76 da Lei nº. 13.465/2017.
O Provimento CNJ nº 89/2019 entrou em vigor em 1º de janeiro de 2020 e determinou a implantação do SREI até 2 de março de 2020, tendo revogado o Provimento CNJ nº 47, de 18 de junho de 2015, que dispunha a respeito do tema1.
Embora o SREI já estivesse previsto na Lei nº. 13.465/2017, até o presente momento não havia uma norma regulamentadora que permitisse a implementação efetiva do SREI em todo o território nacional. Com a pandemia do novo coronavírus, e a necessidade de suspensão do atendimento presencial pelos cartórios de registro de imóveis, a regulamentação e a efetiva implementação do SREI acabou sendo acelerada pelo CNJ.
Em linhas gerais, a implementação do SREI trará a criação de um repositório nacional eletrônico referente às atividades desempenhadas pelos cartórios de registro de imóveis, tendo por objetivo a universalização das bases de dados e a interconexão das serventias de registro imobiliário, bem como a garantia da segurança da informação e a continuidade da prestação do serviço público de registro de imóveis. Mediante a universalização das bases de dados, será buscada a implementação de um número de matrícula nacional e unificado, bem como a prestação de serviços por meios eletrônicos de uma forma universal por todo o território nacional.
O SREI será implementado e operado pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico (“ONR”), pessoa jurídica de direito privado, sem fins lucrativos, com natureza jurídica de serviço social autônomo, cabendo à Corregedoria Nacional de Justiça exercer a função de agente regulador do ONR e zelar pelo cumprimento de seu estatuto2. Na prática, o ONR será uma entidade vinculada ao CNJ e no qual todos os oficiais de registro de imóveis dos Estados e do Distrito Federal estão legalmente vinculados, o que facilitará a implementação do SREI e a universalização, em todo o território nacional, da prestação dos serviços do SREI.
Integram o SREI, sob coordenação do ONR: (i) todo os oficiais de registro de imóveis dos Estados e do Distrito Federal; (ii) o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (“SAEC”), de âmbito nacional; e (iii) as centrais de serviços eletrônicos compartilhados, criadas pelos respectivos oficiais de registro de imóveis em cada Estado e no Distrito Federal, mediante ato normativo da Corregedoria Geral de Justiça local.
Antes da criação do ONR, havia o problema da regionalização, já que não havia uma entidade nacional que abrangesse todos os oficiais de registro de imóveis, havendo somente algumas associações regionais (ex.: ARISP, ANOREG), mas que não têm abrangência nacional e não vinculam obrigatoriamente todos os oficiais de registro de imóveis, como é o caso do ONR.
Em 16 de abril de 2020, foi realizada a Assembleia Geral de Registradores de Imóveis do Brasil, destinada à aprovação do Estatuto do ONR e eleição dos membros de seus órgãos de gestão, administração e fiscalização. A votação foi realizada em ambiente digital, por meio de Certificado Digital da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (“ICP”), sendo aberta para todos os Oficiais de Registro de Imóveis (titulares e interinos) cadastrados no Sistema de Justiça da Corregedoria Nacional de Justiça.
Para compor a Diretoria e o Conselho Deliberativo, foi eleita a chapa Unidos pelo Brasil, com Flauzilino Araújo dos Santos ocupando o cargo de Diretor Presidente. Para compor o conselho fiscal, foram aceitas candidaturas individuais, tendo sido eleitos Vinicius Rocha Pinheiro Machado, Miguel Angelo Zanini Ortale e Carla Cavalhaes Vidal Lobato Carmo e, ainda, Fernando Pinto Mendes como suplente. Os mandatos perdurarão pelo triênio 2020-2023.
2. Serviços Oferecidos:
O SAEC - Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado- corresponde a uma plataforma eletrônica centralizada, a nível nacional, que recepciona as solicitações de serviços apresentadas pelos usuários remotos e as distribui às serventias competentes3. Dentre tais serviços eletrônicos imobiliários, figuram4:
(i) a consulta de informações públicas, tais como a relação de cartórios, circunscrição, tabela de custas;
(ii) a solicitação de registro, exame e cálculo ou emissão de certidão de matrícula, incluindo a visualização online da matrícula;
(iii) o acompanhamento do status de pedido já solicitado, seu cancelamento, ou regularização (nos casos em que houver necessidade de alteração ou complementação de títulos ou pagamentos, quando permitido pela legislação); e
(iv) a obtenção dos resultados do pedido (como certidões, notas de exigência e notas de exame e cálculo).
Cada solicitação realizada por meio do SAEC é enviada ao competente Oficial de Registro de Imóveis, que será o único responsável por seu processamento e atendimento. A responsabilidade pelo arquivamento, segurança e exclusivo controle dos documentos e dados encaminhados também caberá ao Oficial de Registro de Imóveis, o qual responderá por sua guarda e conservação5.
Por meio do Provimento CNJ nº 89/2019, foi vedada aos Oficiais de Registro de Imóveis a recepção ou expedição de documentos eletrônicos fora da plataforma do SREI, constando vedação expressa à utilização de e-mail ou forma diversa de correio eletrônico6.
Cumpre ressaltar que as Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal fiscalizarão a efetiva vinculação dos Oficiais de Registro de Imóveis ao SREI, bem como observância das normas previstas no Provimento CNJ nº 89/2019, expedindo as normas complementares que se fizerem necessárias7.
3. E-Protocolo e Documentos Eletrônicos:
A ferramenta “e-Protocolo”, disponibilizada no portal do SAEC, porém vinculada ao website de cada Central Estadual8, possibilita a postagem e o tráfego de documentos eletrônicos, para remessa às serventias registrais para fins de prenotação e posterior registro de títulos.
Este serviço pode ser utilizado por qualquer pessoa física ou jurídica para a postagem e o tráfego de quaisquer títulos eletrônicos, públicos ou particulares, conforme previsão do artigo 221 e seguintes da Lei de Registros Públicos, como por exemplo escrituras públicas ou instrumentos particulares com força de escritura pública, instrumento particular de constituição ou garantias reais, entre outros.
Cada título deverá ser acompanhado do correspondente requerimento, se necessário, a ser instruído com prova de representação, se o caso, e com os demais documentos probatórios necessários à prática do ato.
Conforme Manual de Uso da ferramenta e-Protocolo9, os Tabelionatos de Notas poderão efetuar o encaminhamento de traslados de escrituras públicas nato-digitais, assinadas digitalmente pelo Tabelião ou seu preposto, cujo atributo possa ser confirmado junto ao Colégio Notarial do Brasil (CENSEC).
Já agentes financeiros autorizados pelo Banco Central do Brasil a funcionar no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) poderão encaminhar Extrato de Instrumento Particular com efeitos de Escritura Pública (Extrato), sob forma de documento eletrônico em formato (Extensible Markup Language). O Extrato, para que possa ser recepcionado, deverá estar assinado pelo representante legal do emissor e conter declaração de que os dados correspondem ao instrumento particular com efeitos de escritura pública que se encontra em seu arquivo.
Pessoas físicas ou jurídicas, de modo geral, poderão apresentar (i) documento em formato PDF/A nato-digital, assinado digitalmente pelas partes; (ii) documento em formato PDF/A digitalizado com metadados e assinado digitalmente nos termos do Decreto nº 10.278/2020; ou (iii) documento em formato PDF confirmável eletronicamente em sites confiáveis (como certidões eletrônicas passíveis de confirmação por meio de códigos hash, documentos expedidos pelas Juntas Comerciais Estaduais, ou certidões expedidas pelos Cartórios de Registro Civil em formato digital).
Títulos nato-digitais: são aqueles produzidos originalmente em formato digital, tais como, exemplificativamente: documento público ou particular gerado eletronicamente sob formato PDF e assinado com Certificado Digital ICP, por todos os signatários e testemunhas; certidão ou traslado notarial gerado eletronicamente no formato PDF ou XML e assinado por tabelião de notas, seu substituto ou preposto; ou o resumo de instrumento particular com força de escritura pública, celebrado por agentes financeiros autorizados a funcionar no âmbito do SFH.
Títulos Digitalizados: são aqueles que correspondem à versão eletrônica de documentos físicos. Ou seja, documentos em versão impressa que cumpram os requisitos para o registro (assinatura e reconhecimento de firma) poderão ser transformados em versão eletrônica mediante a assinatura digital do responsável pelo protocolo. Deverão ser observados os padrões técnicos estabelecidos no art. 5º do Decreto nº 10.278, de 18 de março de 202010, que dispõe que:
(i) os documentos digitalizados, que exprimam relações com entidades públicas, deverão ser assinados digitalmente com certificação digital no padrão ICP, para fins de aquisição de todos os efeitos legais e comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno; e que
(ii) quanto aos documentos digitalizados que exprimam relações entre particulares, qualquer meio de comprovação da autoria e da integridade será válido, desde que escolhido de comum acordo pelas partes ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento. Caso não tenha havido acordo prévio, deverá ser observada a obrigatoriedade de assinatura digital no padrão ICP11.
Os metadados correspondem a dados eletrônicos que permitem a identificação do documento, tais como autoria, local e hora da digitalização.
Uma vez realizada a solicitação, por meio do e-Protocolo, esta será encaminhada ao Cartório de Registro de Imóveis competente, que, ao recebê-la, prenotará o título, observando-se a ordem de apresentação, o qualificará e informará as correspondentes custas.
O usuário será notificado por e-mail sempre que houver movimentação referente à solicitação realizada, como prenotação, informação do valor das custas, expedição de nota de exigência ou realização do correspondente registro ou averbação.
Conforme consulta ao portal do SAEC realizada em 17 de abril de 2020, a ferramenta de e-Protocolo ainda não está disponível para os Estados de Roraima, Amapá, Piauí, Rio Grande do Norte, Paraíba, Alagoas e Sergipe. Segundo as pessoas que estão trabalhando na implementação do SAEC, a adesão de tais estados está em andamento e deverá ocorrer em breve.
4. Assinatura Digital e Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP):
Os documentos eletrônicos apresentados aos Ofícios de Registro de Imóveis, ou por eles expedidos, no âmbito do SREI, serão assinados com uso de certificado digital, segundo o ICP, e observarão a arquitetura dos Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico (e-Ping)12.
O ICP foi instituído pela Medida Provisória nº. 2.200-2, de 24 de agosto de 2001 (“MP nº. 2.200-2/200”), que entrou em vigor na data de sua publicação e que possui força de lei. Seu objetivo é garantir a autenticidade, a integridade e a validade jurídica de documentos em forma eletrônica, das aplicações de suporte e das aplicações habilitadas que utilizem certificados digitais, bem como a realização de transações eletrônicas seguras13.
O ICP é composto por um Comitê Gestor, autoridade gestora de políticas, e por uma cadeia de autoridades certificadoras, que compreende: (i) o Instituto Nacional de Tecnologia da Informação, autarquia federal, executora das Políticas de Certificados e normas técnicas e operacionais aprovadas pelo Comitê Gestor, desempenhando as atividades de fiscalização, aplicação de sanções e penalidades; (ii) Autoridades Certificadoras (“AC”), às quais cabe a emissão de certificados digitais ao usuário final, bem como a distribuição, revogação e gerenciamento de tais certificados; e (iii) Autoridades de Registro (“AR”), às quais compete identificar e cadastrar usuários, encaminhar solicitações de certificados às AC e manter registros de suas operações.
A Medida Provisória nº 951, de 15 de abril de 2020, simplificou a obtenção dos certificados digitais ao revogar o art. 7º da MP nº. 2.200-2/2001, que determinava que as AR deveriam identificar e cadastrar os usuários presencialmente. Assim, passou-se a permitir a emissão remota de certificados digitais, por meios totalmente eletrônicos, observados critérios técnicos de segurança do ICP.
No mesmo sentido dispõe a Resolução nº 170, expedida pelo Comitê Gestor do ICP e publicada no Diário Oficial da União em 23 de abril de 2020, que, em linhas gerais, estabelece os procedimentos a serem observados para a primeira emissão de um certificado digital por meio de videoconferência.
É necessário ressalvar que as disposições da MP nº. 2.200-2/2001 não obstam a utilização de outros meios de comprovação da autoria e integridade de documentos em forma eletrônica na relação entre particulares, admitindo, inclusive, a utilização de certificados não emitidos no âmbito do ICP, desde que admitidos pelas partes como válidos ou aceitos pela pessoa a quem for oposto o documento14. Tais documentos, entretanto, não seriam oponíveis aos Registros de Imóveis.
5. Estado de São Paulo:
No Estado de São Paulo, o Provimento nº 51, de 18 de dezembro de 2017, expedido pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo (“CGJSP”) trata, dentre outros temas, da implementação do SREI. Em conformidade com as disposições da Corregedoria Nacional de Justiça, é prevista a prestação de serviços eletrônicos por meio de portal desenvolvido, operado e administrado pela Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP).
Consta previsão de que os documentos eletrônicos apresentados no âmbito do SREI deverão atender aos requisitos do ICP, sob formato XML (Extensible Markup Language), ou PDF/A, vedada a utilização de outros padrões, sem prévia autorização da CGJSP15.
Os títulos protocolados eletronicamente serão prenotados observando-se a ordem de apresentação. Os emolumentos devidos pela prenotação ou pelo exame e cálculo serão pagos no ato da remessa16.
O item 41 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da CGJSP fixa prazo de 15 (quinze) dias, contados da data em que o título ingressou na serventia, para seu exame, qualificação e devolução. Referido prazo é reduzido a 10 (dez) dias se o título for apresentado em formato eletrônico estruturado em XML (Extensible Markup Language).
O ato registral requerido somente será lavrado após qualificação positiva, e dependerá de depósito prévio, por meio do pagamento de boleto gerado pelo próprio sistema, ou da compra de créditos na plataforma17.Contatamos alguns Cartórios de Registro de Imóveis na Cidade de São Paulo, e nos deparamos com cartórios que já aceitavam documentos assinados digitalmente e/ou protocolados digitalmente, cartórios que já sabiam do funcionamento do protocolo digital mas não o utilizavam, e cartórios que informaram que irão aceitar somente excepcionalmente durante o período da pandemia da COVID-19, voltando a exigir as vias físicas dos documentos tão logo o atendimento retorne à normalidade.
Tal situação provavelmente replica-se para os demais municípios brasileiros. Assim, apesar de as normas em vigor sustentarem cada vez mais o uso, validade e eficácia da assinatura digital, permanece a incerteza sobre a efetividade do registro de contratos assinados digitalmente. Vale destacar, contudo, que com a publicação do Provimento CNJ nº 89/2019, a criação do ONR e a implementação do SREI, todos os cartórios de registro de imóveis do território nacional estarão legalmente obrigados a aceitar o e-protocolo e a prestar os serviços digitais previstos no portal do SAEC.
Também no sentido de utilização dos meios eletrônicos e viabilização da continuidade dos serviços registrais no Estado de São Paulo, destacamos o Provimento CGJSP nº 12, publicado em 28 de abril de 2020, a vigorar pelo prazo de 30 (trinta) dias contados da data de sua publicação, que prevê a possibilidade de realização de atos notariais à distância.
6. Outros Serviços a serem prestados no portal do SAEC
Além da ferramenta do e-protocolo, outros serviços online serão prestados no portal do SAEC. Destacamos os seguintes:
Certidão Digital: emissão da Certidão Digital, que é a certidão de matrícula do imóvel, com validade jurídica. Tal serviço já era prestado em alguns estados, tais como SP, RJ e PR, mas agora o serviço foi estendido para a maioria dos estados.
Matrícula Online: visualização da matrícula online. Tal serviço já era prestado em alguns estados, tais como SP, RJ e PR, mas agora o serviço foi estendido para a maioria dos estados.
Pesquisa de Bens: busca por CPF/CNPJ para detectar bens imóveis e outros direitos reais. Tal serviço já era prestado em alguns estados, tais como SP, RJ e PR, mas agora o serviço foi estendido para a maioria dos estados.
Monitor: possibilidade de monitorar determinada matrícula para qualquer ato.
Procedimento de reclamação: se o interessado entender que o Registro de Imóveis falhou em seus procedimentos, o interessado pode encaminhar uma reclamação através do Portal do SAEC. As reclamações são encaminhadas diretamente ao Oficial de Registro de Imóveis. Em até 5 dias úteis após o encaminhamento da reclamação, o Oficial de Registro de Imóveis deverá responder ou comunicar que será necessário mais tempo para apuração da queixa. No caso de o reclamante não ficar satisfeito com a resposta ou solução dada pelo Oficial de Registro de Imóveis, poderá encaminhar a reclamação à Associação de Registradores do Estado, que também terá um prazo de até 5 dias úteis para responder ao reclamante ou comunicar que será necessário mais tempo para apuração da reclamação. Caso o reclamante ainda não se sinta satisfeito com a solução que lhe for apresentada, poderá encaminhar a reclamação para a Corregedoria Geral de Justiça, na pessoa do Juiz de Direito especificamente responsável por reclamações concernentes ao Registro de Imóveis. Questões relacionadas à cobrança de tributos imobiliários, como IPTU, ITR, ITBI e ITCMD, não poderão ser objeto de reclamações, devendo ser tratadas junto aos órgãos fazendários competentes (Fazenda Pública Municipal, Fazenda do Estado ou INCRA).
Plantão eletrônico: o agendamento ou atendimento no plantão eletrônico, mediante preenchimento de formulário eletrônico através do Portal do SAEC.
Portal de assinaturas: trata-se de ferramenta oferecida de forma gratuita, que permite que partes que possuem certificados expedidos no âmbito do ICP Brasil realizem a assinatura de documentos que contarão com o timbre de autenticidade da própria plataforma do SAEC. Gera, portanto, título nato digital.
Ferramenta de digitalização: ferramenta que permite a digitalização segura de quaisquer documentos físicos inclusive para a comprovação de qualquer ato no direito público, observando criteriosos requisitos técnicos e conferindo ao documento metadados que geram segurança (tais como data e hora do escaneamento, vinculação a uma assinatura digital no âmbito do ICP Brasil). Possui amparo em legislação permanente, Lei nº 13.874/2019, conhecida como Lei da Liberdade Econômica, regulamentada pelo Decreto nº 10.278/2020. Destaca-se que o assinante se responsabiliza pela integridade do documento e responderá por eventual fraude. Além disso, evita-se que o documento, uma vez postado, sofra posteriores alterações.
Para mais informações relacionadas a este informativo, por favor entre em contato com o nosso time de Transações e Investimentos Imobiliários.
1 O Provimento CNJ nº 47, de 18 de junho de 2015, determinava a obrigatoriedade de criação de centrais de serviços eletrônicos compartilhados de registros de imóveis em cada Estado e no Distrito Federal, mediante ato normativo da Corregedoria Geral de Justiça local. O Provimento nº 47/2015 ressalvava que, nos Estados em que não fosse possível a criação e manutenção de serviços próprios, deveria ser utilizada central já operante em outro Estado.
8 A primeira Central Estadual foi criada e gerida pela Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP) (http://registradoresbr.org.br/index.aspx). Por ter sido a primeira a ser criada, acabou sendo adotada por outros Estados, como Paraná, Rio de Janeiro, Espírito Santo, Bahia, Acre, Pará, Mato Grosso do Sul e Pernambuco. Entretanto, atualmente já existem outras centrais, como por exemplo a Central Eletrônica de Registro de Imóveis de Minas Gerais (https://www.crimg.com.br), e a Central Eletrônica de Registro de Imóveis do Rio Grande do Sul (https://www.cri-rs.com.br/Home/Institucional).
